Gebäudeenergiegesetz und Gebäudemodernisierungsgesetz verständlich erklärt
Die gesetzlichen Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden betreffen sowohl Neubauten als auch bestehende Wohn- und Nichtwohngebäude. Sie regeln unter anderem Anforderungen an die Gebäudehülle, technische Anlagen, Energieausweise und energetische Maßnahmen an bestehenden Gebäuden.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurden 2026 wesentliche Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes geändert. Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026.
Für Eigentümer ist deshalb entscheidend, nicht von früheren Regelungen oder älteren Informationen im Internet auszugehen, sondern die aktuell geltenden Anforderungen für das jeweilige Gebäude und die konkret geplante Maßnahme zu betrachten.
Was regeln die gesetzlichen Vorgaben für Gebäude?
Die gesetzlichen Anforderungen betreffen unterschiedliche Bereiche des Gebäudesektors. Dazu gehören unter anderem:
Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, hängt vom Gebäude und von der jeweiligen Maßnahme ab.
Was hat sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz geändert?
Eine wesentliche Änderung betrifft die Vorgaben für Heizungsanlagen.
Die zuvor geltende einheitliche Vorgabe eines Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung ist entfallen. Eigentümer haben dadurch grundsätzlich eine größere Wahlfreiheit bei der Auswahl der Heiztechnik.
Neben Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasseheizungen und hybriden Heizsystemen können grundsätzlich auch Gas- und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden.
Das bedeutet jedoch nicht, dass beim Einbau einer neuen Heizung keinerlei gesetzliche Anforderungen mehr bestehen. Abhängig von Heizsystem, Energieträger, Gebäude und Zeitpunkt können weiterhin Anforderungen zu beachten sein.
Insbesondere bei langfristigen Investitionsentscheidungen sollten deshalb neben den Anschaffungskosten auch die zukünftige Entwicklung der Energieträger und die gesetzlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt werden.
Betrifft das Gesetz nur die Heizung?
Nein. Die gesetzlichen Anforderungen an Gebäude umfassen wesentlich mehr als die Auswahl einer Heizungsanlage.
Auch bei energetischen Veränderungen an der Gebäudehülle können Anforderungen gelten, beispielsweise bei:
Welche Anforderungen einzuhalten sind, hängt unter anderem von Art und Umfang der jeweiligen Maßnahme ab.
Wann können die gesetzlichen Vorgaben für Eigentümer relevant werden?
Die gesetzlichen Anforderungen können insbesondere relevant werden, wenn:
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ein Gebäude neu errichtet wird,
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eine Immobilie energetisch modernisiert wird,
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eine Heizungsanlage erneuert wird,
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Dach, Fassade oder andere Teile der Gebäudehülle saniert werden,
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Fenster oder Außentüren erneuert werden,
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ein Gebäude verkauft oder neu vermietet wird,
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ein Energieausweis erforderlich ist.
Nicht jede Baumaßnahme löst automatisch dieselben Anforderungen aus. Deshalb sollte immer der konkrete Einzelfall betrachtet werden.
Energetische Sanierung sinnvoll planen
Unabhängig von gesetzlichen Mindestanforderungen kann es sinnvoll sein, geplante Modernisierungsmaßnahmen aufeinander abzustimmen.
Dabei sollten beispielsweise berücksichtigt werden:
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Zustand der Gebäudehülle
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vorhandener Wärmeschutz
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Heizwärmebedarf des Gebäudes
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bestehende Heizungsanlage
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geplante zukünftige Heiztechnik
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notwendige Instandhaltungsarbeiten
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Investitionskosten
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mögliche Energieeinsparungen
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verfügbare Förderprogramme
Stehen mehrere energetische Maßnahmen an, kann ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) dabei helfen, eine sinnvolle Reihenfolge für zukünftige Modernisierungsschritte zu entwickeln.
Typische Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz
Abhängig vom energetischen Zustand eines Gebäudes können unterschiedliche Maßnahmen infrage kommen.
Dazu gehören beispielsweise:
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Dachdämmung
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Dämmung der obersten Geschossdecke
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Fassadendämmung
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Kellerdeckendämmung
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Austausch oder energetische Verbesserung von Fenstern
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Heizungsmodernisierung
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hydraulischer Abgleich
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Optimierung der Heizungsanlage
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Nutzung erneuerbarer Energien
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Lüftungsmaßnahmen
Welche Maßnahmen technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind der Zustand des Gebäudes, ohnehin notwendige Instandhaltungsarbeiten und die langfristigen Ziele des Eigentümers.
Gesetzliche Mindestanforderung und sinnvolle Sanierung sind nicht dasselbe
Eine wichtige Unterscheidung besteht zwischen den gesetzlichen Mindestanforderungen und einer energetisch oder wirtschaftlich sinnvollen Sanierung.
Nur weil eine bestimmte Maßnahme gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, bedeutet dies nicht automatisch, dass sie energetisch nicht sinnvoll sein kann.
Umgekehrt muss eine technisch mögliche Maßnahme nicht für jedes Gebäude wirtschaftlich sinnvoll sein.
Bei einer langfristigen Sanierungsplanung sollten deshalb gesetzliche Anforderungen, technische Möglichkeiten und Wirtschaftlichkeit getrennt betrachtet und anschließend aufeinander abgestimmt werden.
Fördermöglichkeiten
Für verschiedene energetische Sanierungsmaßnahmen und den Austausch von Heizungsanlagen können staatliche Förderprogramme zur Verfügung stehen.
Die Förderbedingungen wurden im Juli 2026 ebenfalls angepasst. Welche Förderhöhe und welche technischen Voraussetzungen gelten, hängt von der jeweiligen Maßnahme und den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Förderbedingungen ab.
Förderanträge müssen gegebenenfalls bereits vor Beginn einer Maßnahme beziehungsweise vor bestimmten vertraglichen Verpflichtungen berücksichtigt werden.
Deshalb sollten die aktuellen Förderbedingungen vor der Beauftragung einer geplanten Sanierungsmaßnahme geprüft werden.
Häufige Fragen
Muss jedes bestehende Gebäude jetzt energetisch saniert werden?
Nein. Es besteht keine allgemeine Verpflichtung, jedes Bestandsgebäude sofort vollständig energetisch zu sanieren.
Welche Anforderungen gelten, hängt unter anderem vom Gebäude, der jeweiligen Maßnahme und den gesetzlichen Vorgaben ab.
Gibt es die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen noch?
Die bisherige einheitliche gesetzliche Vorgabe, nach der die Wärmeversorgung grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien erfolgen sollte, ist mit den Änderungen durch das Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Heizungsart ohne weitere Anforderungen eingebaut und dauerhaft unverändert betrieben werden kann. Bei der Auswahl einer neuen Heizung sollten deshalb die aktuell geltenden Vorgaben und die langfristigen Rahmenbedingungen berücksichtigt werden.
Darf weiterhin eine Gas- oder Ölheizung eingebaut werden?
Gas- und Ölheizungen können grundsätzlich weiterhin eingebaut werden. Dabei können jedoch weitere gesetzliche Anforderungen an die verwendeten Brennstoffe und deren zukünftige Entwicklung relevant sein.
Gerade aufgrund der langen Nutzungsdauer einer Heizungsanlage sollte deshalb nicht ausschließlich betrachtet werden, was zum Zeitpunkt des Einbaus zulässig ist.
Betrifft das Gesetz auch ältere Gebäude?
Ja. Auch bei bestehenden und älteren Gebäuden können gesetzliche Anforderungen relevant werden, beispielsweise wenn bestimmte Bauteile erneuert oder energetisch verändert werden oder eine Heizungsmodernisierung erfolgt.
Muss bei jeder Sanierung ein Energieberater eingeschaltet werden?
Nein. Eine Energieberatung ist nicht bei jeder Sanierungsmaßnahme gesetzlich vorgeschrieben.
Bei bestimmten Förderprogrammen oder energetischen Nachweisen kann jedoch die Einbindung einer qualifizierten Fachperson erforderlich sein.
Unabhängig davon kann eine energetische Planung sinnvoll sein, wenn mehrere Maßnahmen miteinander kombiniert werden sollen.
Was ist bei einer geplanten Sanierung besonders wichtig?
Vor größeren Maßnahmen sollte zunächst geklärt werden, welche gesetzlichen Anforderungen tatsächlich bestehen und welche Arbeiten ohnehin notwendig sind.
Anschließend können energetische Verbesserungen, mögliche Förderprogramme und weitere geplante Modernisierungen gemeinsam betrachtet werden.
Stand der Informationen: 24. August 2026
Gesetzliche Vorgaben und Förderbedingungen können sich ändern. Bei konkreten Bau- oder Sanierungsvorhaben sollten deshalb die zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden gesetzlichen Bestimmungen und Förderbedingungen geprüft werden.